Verwaltungsgericht hebt Baubewilligung für Überbauung Bahnhofstrasse auf

Mitten im Zentrum der Gemeinde ragt ein Stangenwald in den Himmel. Geplant ist hier eine Arealüberbauung mit sechs Mehrfamilienhäusern. Jetzt ist klar zu sein: So wie geplant darf nicht gebaut werden, die Beschwerde der Anwohner wurde gutgeheissen.

Chregi Hansen

Es ist das letzte grosse, noch unbebaute Landstück an der Bahnhofstrasse, mitten im Dorf und direkt gegenüber der Schulanlage Risi. Doch das sollte sich ändern. Die KMP Architektur AG plante hier eine grosse Arealüberbauung mit sechs Mehrfamilienhäusern. Ein Wald aus Profilstangen kündigte schon seit einiger Zeit an, dass hier Grosses geplant ist. Und immer wurde der Gemeinde die Frage gestellt, wann denn endlich gebaut wird.

Vorgesehen waren sechs dreigeschossige Baukörper mit zusätzlichem Attikageschoss. Die Grundrisse der einzelnen Häuser waren alle identisch organisiert, im südlichen Bereich der Parzelle jedoch gedreht und gespiegelt. Die Erschliessung der Gebäude sollte über die Hofmattstrasse oder über den neuen Siedlungshof erfolgen. Insgesamt sollte Dottikon so zu 42 neuen Wohnungen kommen. Im Februar 2024 erteilte der Gemeinderat die Baubewilligung. Im November 2024 stützte der Regierungsrat diesen Entscheid und lehnte eine Beschwerde von Anwohnern ab.

Noch vor einem Jahr war man bei den verantwortlichen Planern optimistisch. Zwar hatten die Anwohner die Bewilligung ans Verwaltungsgericht weitergezogen, aber nachdem Gemeinderat und Regierungsrat das Projekt für in Ordnung befunden hatten, war man überzeugt, dass es auch die nächste Hürde nehmen wird. Doch es kam anders als gedacht. Das Verwaltungsgericht hob mit Urteil vom 1. Dezember die Baubewilligung auf. Dies unter Kostenfolge für die Gemeinde und den Bauherrn. Letztere müssen rund 36 000 Franken für Verfahrenskosten und als Parteientschädigung an die Anwohner zahlen. Die Gemeinde wird dafür mit 9300 Franken zur Kasse gebeten. Das Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig und kann daher noch ans Bundesgericht weitergezogen werden.

Auslegung des relevanten Baurechts nicht eindeutig

Dazu wird es aber wohl nicht kommen. «Der Gemeinderat bedauert das Urteil des Verwaltungsgerichts, wird es aber
– wie auch die Bauherrschaft – akzeptieren», erklärt der zuständige Gemeinderat Roland Polentarutti. Für ihn zeigen die ausführliche Urteilsbegründung wie auch die gesamte Prozessgeschichte, dass die Auslegung des relevanten Baurechts nicht von vorneherein eindeutig war, «schliesslich hat uns der Regierungsrat doch vollumfänglich recht gegeben». Wichtig sei auch, dass das Bauvorhaben nicht grundsätzlich infrage gestellt, sondern lediglich in einigen Punkten zu überarbeiten ist. «Die Bauherrschaft prüft darum derzeit die Auswirkungen des Urteils auf ihr Bauprojekt», kann der Gemeinderat informieren.

Die Beschwerde richtete sich zum einen gegen die Tatsache, dass im Vorfeld keine Sondernutzungsplanung erfolgt ist. In diesem Punkt hat das Gericht die Beschwerde abgewiesen. Zwar bestehe auf einem Teil des Areals tatsächlich eine Sondernutzungsplanungspflicht – mit dieser wurde eine koordinierte Erschliessung und Überbauung bezweckt. Inzwischen ist das ganze Areal in einer Hand, sodass auf einen Erschliessungs- und Gestaltungsplan verzichtet werden könne. Das Festhalten an der Sondernutzungsplanpflicht wäre nach Ansicht des Gerichts ein «planerischer Leerlauf», der Verzicht darauf daher zulässig.

Unter dem Strich sind die Gebäude einfach zu hoch

Anders sieht es bei den monierten Gebäudehöhen und -abständen aus. Dabei geht es insbesondere um die Berechnung der Grundflächen für die geplanten Attikageschosse. Daraus ergibt sich, ob das Attikageschoss als Vollgeschoss zählt oder nicht. Die Berechnung ist äusserst kompliziert und im Urteil auf mehreren Seiten dargelegt. Dabei geht es im Kern darum, ob die Balkone respektive Loggien der unterliegenden Geschosse bei der Berechnung einzubeziehen sind oder nicht.

Das Verwaltungsgericht hat nun – anders als noch der Regierungsrat – entschieden, dass im vorliegenden Bauprojekt die Berechnung der Attikagrundflächen nicht korrekt erfolgt ist. Gemäss den für das Bauvorhaben geltenden kantonalen Bestimmungen hätten die Balkone im 2. Obergeschoss nicht für die Berechnung der zulässigen darüberliegenden Attikafläche angerechnet werden dürfen. Da damit die zulässige Attikagrundfläche überschritten wird, gelten diese Geschosse als normale Vollgeschosse und nicht als privilegierte Attikageschosse. Das Gericht stellt sich in diesem Punkt klar auf die Seite der Beschwerdeführer.

Nicht mit Auflagen korrigierbar

Da die Attikas nun als Vollgeschosse gelten, sind sie auch voll an die Gebäudehöhe anzurechnen. Da ein Teil der geplanten Häuser so aber auf rund 14 Meter Höhe kommt, sind sie eindeutig zu gross. Es gehe, so das Verwaltungsgericht, in diesem Fall nicht bloss um einige Zentimeter, sondern um 0,8 Meter und mehr. Gleichzeitig werde auf Grundlage dieser Berechnung auch der Gebäudeabstand um rund einen Meter unterschritten. In einem solchen Fall könne nicht von geringfügigen Mängeln gesprochen werden, die sich ohne Weiteres durch Auflagen oder Bestimmungen korrigieren lassen. Darum ist die Bewilligung aufzuheben.

Bauherrschaft geht jetzt über die Bücher

Für den Bauherrn heisst dies, dass er mit der Planung neu beginnen muss. «Wir sind aktuell intensiv am Prüfen des weiteren Vorgehens», sagt Geschäftsleiter Alex Krauz. Man werde das Urteil aber nicht weiterziehen, sondern versuche jetzt, das Ganze so zu ändern, dass es allen Vorgaben entspricht. Man sei zuversichtlich, dass dies möglich ist. Aber ein definitiver Entscheid sei noch nicht gefallen.