Baugesuch für Arealüberbauung an der Bahnhofstrasse liegt auf

Im Dezember hat das Gericht die ursprüngliche Baubewilligung aufgehoben. Ein Vierteljahr später liegt das Projekt in der korrigieren Fassung wieder auf. An der Absicht hat sich nichts geändert – geplant ist eine Arealüberbauung mit 42 Wohnungen in sechs Gebäuden.

Chregi Hansen

Der Stangenwald im Dottiker Zentrum, vis-à-vis des Alterswohnheims und der Schulanlage Risi, gehört inzwischen quasi zum Dorfbild. Das hier geplante Bauprojekt hat eine lange Geschichte hinter sich. Vor mehr als zwei Jahren hat der Gemeinderat die Baubewilligung erteilt. Im November 2024 stützte der Regierungsrat diesen Entscheid und lehnte eine Beschwerde von Anwohnern ab. Gemeinde und Bauherr waren optimistisch, dass auch die nächste Instanz der Überbauung ihren Segen gibt.

Bekanntlich kam es anders. Am 1. Dezember hiess das Aargauer Verwaltungsgericht die Beschwerde gut und hob die Baubewilligung wieder auf. Die Gründe dafür lagen tief im Baurecht verankert und haben mit der Berechnung der Grundflächen für die geplanten Attikageschosse zu tun. Im Grundsatz ging es um die Frage, ob es sich bei den geplanten Attikageschossen um Vollgeschosse handelt oder nicht. Dies wiederum hat Auswirkungen auf die Gebäudehöhe. Letztlich kam das Verwaltungsgericht zu einem anderen Urteil als die Gemeinde und der Regierungsrat. Und schickte das Projekt auf eine Ehrenrunde.

Grundkonzept bleibt gleich

Schon kurz nach dem Urteil erklärte der Bauherr (das Konsortium Bahnhofstrasse Dottikon), dass man das Urteil nicht weiterziehe, sondern die Pläne überarbeiten werde. Nun also liegt die zweite Variante vor. Am Grundkonzept hat sich wenig geändert: eine Arealüberbauung mit sechs Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 42 Wohnungen sowie einer gemeinsamen Tiefgarage. Gleichzeitig wurde ein Abbruchgesuch eingereicht. Dem Projekt müssen der Ökonomieteil des früheren Restaurants Schützenstube sowie eine weitere Liegenschaft weichen. «Aufgrund des Urteils haben wir die Attikawohnungen auf die vom Verwaltungsgericht vorgegebene maximale Fläche reduziert», erklärt Architekt Salvatore Becca von der KMP Architektur AG. Während ursprünglich 4,5-Zimmer-Attikawohnungen geplant waren, sind nun 3,5-Zimmer-Attikawohnungen mit grösseren Terrassen vorgesehen. Im Zuge dieser Überarbeitung wurde zudem eine Photovoltaikanlage neu geplant.

Fachgutachten verteilt gute Noten

Dem Gesuch liegt auch ein Fachgutachten bei. Dieses kommt insgesamt zu einem positiven Urteil. Die sechs Gebäude sind identisch aufgebaut, die drei hinteren sind aber gedreht. Das Gutachten lobt insbesondere die versetzt angeordneten Geschosse und die kompakten und ruhigen Baukörper. Die Gestaltung sei zwar insgesamt «relativ konventionell», aber sie erfülle die höheren Anforderungen an eine Arealüberbauung gut, heisst es im Gutachten.

Entfacht die Gestaltung der sechs Gebäudekörper keine grosse Begeisterung, so gibt es viel Lob für die Umgebungsplanung. Dieser kommt bei einem solchen Projekt wegen der höheren Dichte eine grosse Bedeutung zu. Die Anordnung der Gebäude in zwei Reihen erzeugt dazwischen einen grossen Freiraum, der in mehrere Abschnitte zoniert wird. So gibt es einen Spielplatz, eine Rasenfläche und einen Mergelplatz mit Tischgarnitur und Pingpong-Tisch, alles wird aufgelockert durch verschiedene Wege, Büsche und Kletterbäume. Alle sechs Gebäude, auch die drei hinten liegenden, sind durch Fusswege an die Bahnhofsstrasse angeschlossen. «Die Aussenraumgestaltung kann generell als qualitativ hochstehend, bereichernd und attraktiv bewertet werden», heisst es im Fachgutachten. Zudem wird die minimal geforderte Spiel- und Aufenthaltsfläche (15 Prozent der Bruttogeschossfläche) deutlich übertroffen.

Gute Noten erhält das Projekt auch in Bezug auf die Einordnung ins Ortsbild. Die Überbauung füllt die Lücke zwischen dem Quartier Hofacher und den Bebauungen entlang der Bünz. Der Grundriss der neuen Gebäude orientiert sich an denjenigen der bestehenden «Schützenstube», die Anordnung wirkt locker mit grossen Zwischenräumen. Hingegen sind die neuen Bauten deutlich höher als die benachbarten, im örtlichen Kontext sei dies aber gut vertretbar, durch die Abstände zwischen den Gebäuden bleibe auch der Blick ins Grüne gewahrt.

Neue Solaranlage

Lob gibt es auch für den sparsamen Energieverbrauch, der durch die kompakte Bauweise erreicht wird. Geheizt wird mit einer Wärmepumpe mit Erdsonde, auf den Dächern sind zudem Solaranlagen vorgesehen. Das Ganze hat auch einen Preis. Im Baugesuch werden die Kosten auf 19,39 Millionen Franken geschätzt für die Überbauung und weitere 1,75 Millionen für die Umgebungsarbeiten. Die Gutachter haben am Projekt wenig zu bemängeln. Nun kann man gespannt sein, ob auch die Anwohner mit der neuen Variante leben können.