Zu einer Mietwohnung wird oft auch ein Parkplatz vermietet. Hier stellt sich schnell einmal die Frage, welche rechtlichen Aspekte sich für dieses Mietverhältnis ergeben. Dies gilt besonders für die Frage, ob im Zuge des gesunkenen Referenzzinssatzes auch für einen vermieteten Parkplatz der Mietzins angepasst werden muss.

Zunächst ist zu prüfen, ob der Parkplatz eigenständig oder als Nebenobjekt eines Wohn- oder Geschäftsraums vermietet wird. Im zweiten Fall steht er in der Regel unter den gleichen mietrechtlichen Bestimmungen wie das Hauptobjekt.

Funktioneller Zusammenhang massgebend

Gemäss Art. 253a Abs. 1 OR gelten die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auch für Sachen, die der Vermieter dem Mieter zusammen mit diesen Räumen zum Gebrauch überlässt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts gilt ein Parkplatz als Nebenobjekt zur Wohnung oder zu Geschäftsräumen, wenn ein funktioneller Zusammenhang besteht. Ein solcher liegt vor, wenn der Parkplatz ausschliesslich im Hinblick auf die Nutzung der Wohnung oder der Geschäftsräumlichkeiten vermietet wurde. Unerheblich ist, ob beide Objekte in einem gemeinsamen oder in getrennten Verträgen geregelt sind oder ob die Vermietung gleichzeitig oder zeitlich versetzt erfolgt ist. Entscheidend ist einzig, dass in beiden Mietverträgen dieselben Parteien beteiligt sind.

Bei separat abgeschlossenen, aber funktionell verbundenen Mietverträgen ist anhand des Parteiwillens zu prüfen, ob ein einheitliches oder lediglich ein zusammenhängendes Mietverhältnis besteht. Beim einheitlichen Mietverhältnis teilen Haupt- und Nebensache dasselbe rechtliche Schicksal, während beim zusammenhängenden Mietverhältnis separate Kündigungen möglich bleiben. Nach der Rechtsprechung gelten in solchen Fällen, sofern kein untrennbares Vertragsverhältnis gewollt ist, die mietrechtlichen Schutzbestimmungen, jedoch ohne Gleichlauf der Kündigungsfristen und -termine.

Schutz gilt auch für den Parkplatz

Gilt der Parkplatz als Nebensache von Wohnund Geschäftsräumen, kommen ebenfalls die mietvertraglichen Schutzbestimmungen auf diesen zur Anwendung. Eine Mietzinsanpassung ist somit in der Regel nur unter Berücksichtigung des Referenzzinssatzes, der Teuerung oder der Kostensteigerung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin zulässig und muss auf dem amtlichen Formular mit Begründung mitgeteilt werden. Der Mieter kann eine solche Anpassung innert 30 Tagen anfechten.

Weiter kann der Parkplatz als Nebenobjekt bei einem einheitlichen Mietverhältnis nur zusammen mit der Wohnung gekündigt werden, da diese als untrennbares Ganzes gelten. Es kommen grundsätzlich die gleichen Kündigungsfristen und -termine wie für die Wohnung zur Anwendung, und die Kündigung muss mit dem amtlichen Formular erfolgen.

Separat vermieteter Parkplatz

Wird ein Parkplatz unabhängig von einer Wohnung oder einem Geschäftsraum vermietet, gelten die Schutzbestimmungen für Wohn- oder Geschäftsräume nicht. Namentlich muss der Mietzins nicht an Veränderungen des Referenzzinses sowie an andere Kostenfaktoren angepasst werden. Weiter kann das Mietverhältnis von beiden Parteien mit einer Frist von zwei Wochen – sofern vertraglich keine längere Kündigungsfrist vereinbart wurde – auf das Ende einer einmonatigen Mietdauer ohne amtliches Formular gekündigt werden. Eine Anfechtung der Kündigung ist grundsätzlich nicht möglich und eine Erstreckung des Mietverhältnisses kann nicht verlangt werden.

Für separat vermietete Parkplätze finden die mietrechtlichen Bestimmungen betreffend Kündigungsschutz sowie Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen keine Anwendung. Der Vermieter kann daher jederzeit eine Änderungskündigung aussprechen. Entweder akzeptiert der Mieter die neuen Vertragsbedingungen (bspw. einen höheren Mietzins) oder das Mietverhältnis wird gemäss der im Vertrag vereinbarten Frist bzw. der gesetzlichen Kündigungsfrist von zwei Wochen auf das Ende eines Monats beendet und anschliessend kann der Parkplatz zu einem höheren Mietzins neu vermietet werden.

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